Der Prozess des Verkaufs eines Hauses

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So viele Vorschläge werden zum Thema Verkauf eines Hauses angeboten. Wenn Sie nur wüssten, wo Sie anfangen sollen! Einige Eigentumseigentümer werden einfach verwirrt, weil sie nicht ein großes Bild von dem haben, was genau durch den Eigentumsverkaufsprozeß stattfinden wird. Obwohl es sich bei verschiedenen Orten unterscheiden kann, sollten einige gemeinsame Schritte Verkäufer erwarten, sind ähnlich.

Das erste, was zu tun ist, ist eine vorbereitende Vorbereitung. Obwohl Sie vielleicht nicht wollen, ist dies der Schritt, der Kick-Start der gesamte Immobilien-Verkaufsprozess. Ihr Zuhause muss komplett bereit sein, einen neuen Besitzer zu akzeptieren. Wenn Sie planen, Ihre Immobilie zu verkaufen und ein anderes zu kaufen, wissen Sie immer sicher, dass Sie in der Lage sind, einen anderen zu kaufen, bevor Sie Ihr altes Haus verkaufen.

Wenn Sie denken, dass sowohl Sie als auch Ihr Zuhause vorbereitet ist, ist es Zeit für Sie, sich einen Immobilienmakler zu finden. Interview Makler in Ihrer Nähe oder diejenigen, die mit großer Erfahrung gegründet sind. Fragen Sie, wie sie Ihr Haus werben könnten, und welche Arten von zusätzlichen Verträgen werden sie anbieten. Das ist sicher jemand, der mit dir durch das ganze Verfahren sein wird, also sei sicher, dass die Chemie arbeitet.

Wenn du deine Wahl über einen Makler getroffen hast, Es gibt viele Arten zur Verfügung, jeder bietet Ihnen ein anderes Maß an Teilnahme an Ihnen und dem Agenten. Wählen Sie eine, die ähnlich wie die Arbeitsbelastung sind Sie bereit, in den Haus Verkaufsprozess beitragen.

Wenn du den Preis richtig stellst, ist es sehr möglich, dass die Käufer anfangen, Hausshows zu rufen. Machen Sie sich bereit für diese und bereiten Sie auch Ihr Zuhause vor. Wenn Sie einen Makler benutzen, verlassen Sie die Eigenschaft jedes Mal, wenn ein Käufer ankommt. Wenn Sie selbst verkaufen, schauen Sie sich die Punkte an, die Sie den potenziellen Käufern zeigen und berücksichtigen werden, was Sie sagen werden.

Schließlich, wenn die Eigenschaft zeigt gut geht, werden die Käufer immer ein Angebot machen. Angebote müssen in typischen Formen gemacht werden, die einen Anwalt befriedigen. Seien Sie sicher, dass Sie verstehen, was der Käufer will in den Verkauf integriert und was muss ausgeschlossen werden. Sie können das Angebot akzeptieren oder ablehnen oder ändern und sehen, ob der Käufer mit Ihren Anreizen verhandeln möchte. Sobald Sie eine Vereinbarung getroffen haben, das soeben bringt Sie zum Abschluss des Hausverkaufsprozesses.

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Wie 8 Dollars verkauften unser Haus in einem einzigen Wochenende

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Warst du jemals in einer Position, wo du ein Haus verkaufen musst und du musst ein Haus SCHNELL verkaufen? Es gibt viele Gründe, dass dies passieren könnte, aber am häufigsten ist es, weil wir unseren Job verloren haben. Ohne Einkommen ist es schwierig, all diese Zahlungen zu machen, nicht wahr? Als es uns passierte, haben wir unser Haus umgehend mit einem Makler für eine 60-tägige Auflistung aufgeführt. Ich unterschreibe nie lange Listingverträge. Wenn sie den Job nicht schnell erledigen, sind sie nicht wert, was sie wollen, dass du bezahlst.

Nicht nur haben wir keinen Käufer bekommen, wir haben auch keine Zuschauer bekommen. Dann haben wir eine andere Agentur … und eine andere … und eine andere, bis wir auf Immobilienmakler aufgegeben haben. Wir dachten, wir hätten nicht viel zu verlieren. Wir wussten, dass wir ein gutes Haus hatten, gut in einer guten Nachbarschaft inszeniert, aber wir haben keine Zuschauer. Die Immobilienmakler zeigten nicht nur unser Haus für Interessenten.

Wir haben auch nicht gesehen, dass unser Haus viel beworben wurde. Es scheint die Norm für Immobilienmakler zu werben, weniger als sie auf einmal. Ich kann Sympathie für ihre Bedürfnisse haben, weil sie nicht bezahlt werden, es sei denn, das Haus verkauft. Aber viele von uns haben eine dringende Notwendigkeit, so schnell wie möglich zu verkaufen. Es ist wichtig, das Wort an so viele Leute zu bekommen … potenzielle Käufer … wie möglich.

Aber Immobilien-Unternehmen und Agenten sind nicht Werbung viel in diesen Tagen. In ländlichen Gebieten in der Nähe von wo wir leben jetzt gibt es etwa 100 Häuser zum Verkauf, etwa 40 mehr als durchschnittlich vor der aktuellen Immobilien verlangsamen. Ich könnte sehen, 1/5 der verfügbaren Eigenschaften gelegentlich beworben. Die meisten Lose sind überhaupt nicht beworben. Häuser, die sehr veraltet sind, können Jahre dauern, um zu verkaufen, auch wenn sie exklusiv mit einer der vielen Immobiliengesellschaften in der Gegend aufgeführt sind.

Es ist wirklich deprimierend, so hart zu versuchen, Ihr Haus perfekt zu halten und dann nein zu haben Schauspieler und keine Käufer. Es macht Sie denken, es ist etwas wirklich falsch mit Ihrem Eigentum. Aber warte! Es gibt mehr zu der Geschichte, die ich am Anfang erzählt habe. Als unsere Auflistung mit dem letzten "Million Dollar Realtor" ohne Käufer ablief, gaben wir auf "Immobilienprofis". Sie taten nicht, was wir brauchten. Sie haben das Wort nicht bekommen. Wir mussten es selbst machen. Wir gingen für die Versuchte und wahr.

Wir haben eine Anzeige "zum Verkauf durch den Besitzer" in der lokalen Sonntagszeitung veröffentlicht. Ein schönes Paar kam und sah unser Haus an, liebte es und kaufte es für den Preis anfragen … den gleichen Preis, den wir mit den Immobiliengesellschaften aufgeführt hatten. Werben Sie Ihre Heimat, inszenieren Sie es gut, und die Preisgestaltung es wird fair für den Verkauf Ihres Hauses zu arbeiten, ob Sie eine Immobilie pro oder nicht bezahlen.

Das einzige, was wir übersprungen war die Zahlung eines inkompetenten und unverwechselbaren Immobilienmakler, der würde Haben gefordert, dass wir das Haus selbst inszenieren und es auch sorgfältig bezahlen. Das Beste von allem, was wir nicht haben, um eine Agentur zu zahlen 6% unseres Verkaufspreises.

Diese kleine Anzeige war ein tolles Schnäppchen, war es nicht? Es hat sicherlich die Arbeit erledigt und auch schnell. Ein Anwalt kümmerte sich um die gesetzlichen Details für einen vernünftigen Preis und WIR WAREN GESCHEHEN! Ein schneller Verkauf kann passieren. Es war für uns, als die teure Option uns versagte.

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 Profitieren Sie von dem Verständnis des Immobilienzyklus

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Wenn Sie die Geschichte der Immobilien über das vergangene Jahrhundert untersuchen, egal wo Sie leben, wird ein absehbares Muster oft zum Licht bekannt als der Immobilienzyklus. Wenn es den eigenen Geräten überlassen bleibt, was die politische Umwälzung beeinträchtigt, bleibt das Muster das gleiche wie die Einflüsse und Indikatoren, die das Muster diktieren. In der Lage zu erkennen, die Beweise für einen sich ändernden Zyklus können Sie einen unermesslichen Vorteil auf dem Markt ermöglicht es Ihnen, Prioritäten vor der vorübergehenden Marktverlagerung zu implementieren.

Historische Zyklen dauern irgendwo von 7 bis 18 Jahre und werden im Wesentlichen von dem Grundprinzip von Angebot und Nachfrage getragen. Der Kern, der bei jeder Veränderung eines Zyklus grundlegend ist, wird in der Regel durch die Fülle oder den Mangel an Beschäftigungsmöglichkeiten getragen. Die Menschen werden migrieren, wo die Arbeitsplätze sind und sich von Gebieten bewegen, wo sie nicht sind. In einem geringeren Ausmaß sind die Zinssätze, die Kreditvergabekriterien und die Erschwinglichkeit die wichtigsten Einflussfaktoren. Aber auch die Beschäftigung und die Löhne spielen dabei eine große Rolle.

Es ist wichtig zu verstehen, dass jede Metro-Region oder Stadt einen bestimmten Zyklus und Vorstädte oder "Taschen" innerhalb dieser Metro-Bereich oder Stadt reflektieren können ihre eigenen Zyklen dort reflektieren, bevor es wichtig ist, die Aufmerksamkeit auf die beiden zu bezahlen Makro-Zyklen (die in Ihrem U-Bahn-Bereich) und die Mikro-Zyklen (gefunden in "Taschen" Ihrer Metro-Bereich), indem sie ein lokaler Experte.

Um sich der Indikatoren bewusst zu werden und Fachwissen in deinem Bereich zu erlangen, musst du dich folgendermaßen untersuchen und vertraut machen: (diese sind in keiner besonderen Reihenfolge von Bedeutung, wie sie alle wichtig sind)

· Anzahl der Tage auf dem Markt (DOM)

· Anzahl der bestehenden Angebote

· Anzahl der abgelaufenen Listen

· Leerstandsquoten

· Verleihstatistik

· Bautrends und Neubaugenehmigungen

· Industrie / Wirtschaftswachstum

· Beschäftigungsfaktoren

· Absorptionsraten

· Bevölkerungszunahme / Dekrete

· Hypothekenqualifikation und -richtlinien

· Verfallserklärung

· Erschwinglichkeit

· Öffentliche Wahrnehmung Ion

Wir werden nun die 4 Stufen eines Immobilienzyklus mit den oben beschriebenen Indikatoren besprechen, um unsere Investorenstrategien zu bestimmen. Wir werden an der Unterseite des Zyklus an dem Punkt beginnen, an dem die Erholung beginnt und uns umgehen wird.

Ein Wiederherstellungsmarkt

Die Erholungsphase eines Zyklus beginnt an dem Punkt, an dem ein Markt "ausgetauscht" ist. Es wird viel Pessimismus in der Öffentlichkeit geben, da sie ein niedriges oder stagnierendes Beschäftigungswachstum, schlechte Wohnungsverkäufe und allgemeine wirtschaftliche Negativität erlebt haben.

Diese Phase ist subtil in ihrer Verschiebung, so dass die Identifizierung der Veränderung im Markt ist eine Herausforderung. Die bestehende Umgebung an dieser Stelle spiegelt entmutigte Hausbesitzer wider, deren Eigenschaften im Preis untergegangen sind. Es wird eine Überfülle von MLS-Listen und zum Verkauf von Eigentümer (FSBOs) Anzeigen auf dem Markt verfügbar sein. Da die Preise weiter sinken, werden die abgelaufenen Listen die anspruchsvollen Besitzer dazu veranlassen, auf eine Erholung auf dem Markt zu warten. Die Gesamtabsorptionsrate für Hauskäufe und jeder übrige Neubau wird niedrig sein.

Die Leerstandsquote für Mieten während dieser Zeit ist niedrig, da viele potenzielle Käufer ihre Entscheidung zu kaufen, da die öffentliche Wahrnehmung von nachhaltigem Immobilienwachstum niedrig ist. Das ist gut für Vermieter, da die Mietpreise steigen und der Cashflow steigt.

Das neue Inventar ist unten, da der Neubau fast stillsteht, da der Zyklus fortdauert und die Nachfrage deutlicher wird, beginnt der Neubau langsam Macht eine kleine Menge von Vor-Spekulationen. Sie können bei Ihrem örtlichen Rathaus überprüfen, wie viele neue Baugenehmigungen erteilt werden.

Natürlich stammt der Stimulus für jede Marktbewegung, wie bereits erwähnt, aus der Beschäftigung. In der Regel, wenn das Beschäftigungswachstum beginnt, kommt neue Migration in die Region. Der große Aspekt für Investoren ist die Tatsache, dass Immobilienpreiserhöhungen typischerweise hinter der tatsächlichen Nachfrage zurückbleiben. Es ist nicht, bis die Öffentlichkeit die anstehende Nachfrage wahrnimmt und die nächste Phase der Zyklus-Kicks in die Preise steigen dramatisch.

Innerhalb dieses Stadiums können viele Menschen eine Abschottung / Macht des Verkaufs als Folge des früheren Mangels an Beschäftigung erleben. Niedriger oder stagnierender Eigenschaftswert und ein Mangel an Einkommen schaffen Schwierigkeiten bei der Neuverhandlung oder Refinanzierung von Hypotheken.

Diese erste Phase kann ein erstaunliches Fenster der Gelegenheit für den Investor sein, um einen "Sprung" auf dem Markt zu bekommen, um vorsichtig mit dem Kauf zu beginnen.

Kaufen und spiegeln später in diesem Stadium. Um Ihr Portfolio zu erweitern und Ihre Kaufkraft zu nutzen, können Sie:

1. Käufe über Joint-Venture-Partner festlegen

2. "Kaufoptionen" mit Korrespondenzverkäufern oder Bauherren verwenden

3. Erhöhen Sie Ihre Vermarktung, um exotische Verkäufer zu gewinnen

Da die öffentliche Wahrnehmung positiv wird, weil sie günstig ist Und nachhaltiges Wirtschaftswachstum steigt die Nachfrage. Diese Phase bewegt sich nun in eine höhere Wachstums-Boom-Phase.

Ein Boom-Markt

Wenn die Beschäftigungsmöglichkeiten zunehmen, bewegen sich die Menschen näher an diesen Bereich und die Nachfrage nach Wohnraum erhöht sich natürlich. Dies wird Folgendes auslösen:

– Die Anzahl der Listen wird zunehmen, da die Eigentümer, die verkaufen müssen, ihre Immobilien wieder auf den Markt bringen, aber die Absorptionsrate für diese Eigenschaften wird nachhaltig

– Die Zahl der Tage auf dem Markt für eine Auflistung (DOM) verringert sich erheblich und oft werden mehrere Angebots-Situationen alltäglich

– Es wird ein Anstieg der Bau von Wohnimmobilien und Pre-Sales wird zunehmen, wie wird die Anzahl der Spekulanten

– Hypothek Qualifikation kann weniger "streng", so dass mehr Kreditnehmer in den Markt zu bekommen und mit zunehmenden Immobilienwert, mehr Menschen können entscheiden, zu refinanzieren

– Die Abschottung / Macht der Verkaufspreis geht (19459002)

– Die Leerstandsraten sinken mit mehr Mietern, die für Beschäftigungsmöglichkeiten wandern

– Die öffentliche Wahrnehmung wird Positiver

In diesem Stadium ist es immer noch eine ausgezeichnete Zeit zu kaufen, da die Preise hinter der Nachfrage liegen werden.

Was bedeutet das für Ihr Portfolio?

1. Kaufen Sie von anderen Investoren für Schnäppchenpreise, die noch nicht realisiert haben, dass ein neuer Zyklus begonnen hat

2. Kaufen und halten für erhöhte Eigenkapitalwachstum

3. Wenn Sie Ihre Mieten erhöhen können, ist jetzt definitiv die Zeit. Leasing erneuern Bei geringem Leerstand und hoher Migration auf das Gebiet gibt es eine hohe Nachfrage nach Mieteinheiten, aber wenn die Zinsen niedrig sind, können Mieter in neue Häuser springen. Es könnte eine Zeit sein, mit Ihren Mietern darüber zu sprechen, Mieter / Käufer zu werden und sie in eine Miete zum eigenen Programm zu stellen.

4. Miete zu besitzen. Diese Strategie funktioniert gut für Mieter / Käufer, die in den Markt kommen wollen, aber nicht wegen der Versicherung zu Hypothek qualifizieren können.

5. Kaufen, reparieren und verkaufen. Es gibt Zeiten während eines Booms, wo minimale Renovierung erforderlich ist, um einen Gewinn zu erzielen. Sei vorsichtig, deine Immobilie auch in einem wahnsinnigen Markt nicht zu übertreiben.

6. Refinanzierung bestehender Immobilien, um mehr zu kaufen

7. Verkaufe deine "weniger wünschenswerten" Eigenschaften, wenn du das Eigenkapital in eine wertvollere Eigenschaft verwandeln kannst

A "Down" -Markt

Ein Abwärtstrendmarkt geschieht nach dem "Top" des Boom-Zyklus. Dieser Zug kann zuerst subtil sein. Viele unerfahrene Investoren können sich während dieser Schicht "erwischen". Dies kann dazu führen, dass ein Verkaufspreis höher und länger als der Markt getragen wird, anstatt den Abwärtstrend zu antizipieren und das Inventar mit guter Preisgestaltung oder Spekulationen im Vorbau zu entladen.

Ein Down-Trending-Markt tritt auf, wenn die Preise zu nicht nachhaltigen Preisen steigen und neue Bauausnahmen verlangen und / oder die Preise die maximale Erschwinglichkeit schlagen. Die Arbeitslosenquoten können nach oben gehen, wenn der Arbeitsmarkt spitzt. Dies führt zu einer Überfüllung von überteuerten Listen. Sobald dies geschieht, beginnen die Preise abzusteigen, die Nachfrage verlangsamt sich, und der öffentliche Optimismus wird unsicher.

Wenn ein Markt zu viel Inventar hat, geht die Nachfrage nach unten, was zu einem Rückgang der Verkäufe führt, was die Menge der MLS-Listen auslöst, um zu erhöhen. Dies bewirkt, dass die durchschnittlichen "Tage auf dem Markt" (DOM) jeder Eigenschaft zu erhöhen, natürlich auslösen einen Abwärtsdruck auf die Preise. Dies führt zu einer geringeren Konkurrenz um Eigentum, was zu "low ball" bietet. Wer eine Eigenschaft gekauft hat, um zu kippen, aber nicht verkaufen kann, kann in Abschottung / Macht des Verkaufs gezwungen werden. Der Markt diktiert, wenn der Niedergang aufhört und wenn die Preise vernünftig werden, was der Markt (Massen) tragen wird.

Während dieser Zeit geht es oft weiter, da die Verträge und Pflichten, die die Bauherren haben, erfüllt sein müssen. Der Bau wird in diesem Zyklus extrem abnehmen. Manche Pre-Bau-Käufer können gesehen werden, um aus ihren Verpflichtungen gegenüber den Bauherren zurückzukehren, wenn die Preise nach unten gehen.

Hypothek Qualifikation ist oft schwierig, da die Gesamtkreditkriterien werden mehr "streng" und Bank-Gutachter werden konservativ.

Die Leerstandsraten beginnen zu steigen, da die Mieter mehr Auswahl an Einheiten und Vermietern haben, die mit ermäßigten Mieten beginnen oder sich in Specials bewegen.

Was bedeutet das für dich und dein Portfolio?

1. Wenn Sie den Verkauf an der Spitze des Marktes verpasst haben, verkaufen Sie schnell und halten Sie nicht für Top-Dollar

2. Sie müssen möglicherweise Rückgänge zu verringern oder Anreize zu gewinnen oder zu halten Mieter

3. Viele Vermieter haben höhere Leerstände und können sehr günstig verhandlungsfähig sein (warten Sie bis später im Zyklus)

4. Wenn Sie jetzt nicht verkaufen, halten Sie Ihre vorhandenen Eigenschaften bis Der Markt korrigiert

5. Während sich der Zyklus bewegt, wird dies zum Beginn eines Käufers. Dies kann eine großartige Zeit sein, um die Angst und Panik in den Verkäufern zu erfassen, da sie ganz offen für Verhandlungen werden können.

6. Erbauer können verhandlungsfähig werden, wenn ihr unverkauftes Inventar zunimmt. Der Kauf (oder das Steuern) mehrerer Einheiten von einem Bauherrn ist in diesem Zyklus sinnvoll.

7. Kaufen fix Verkauf Strategien können gut zu Beginn dieser Phase funktionieren, sofern die Immobilie unter fairen Marktwert akzeptiert wird.

Tip – Sei vorsichtig, einen "selbstkorrigierenden" Markt nicht zu vermarkten, da die Faktoren sich leicht von einem Down-Markt unterscheiden.

Die "Bottom"

Am unteren Ende eines Marktes sind in der Regel die öffentliche Wahrnehmung und die Konjunkturaussichten negativ. Die Banken & # 39; Kreditkriterien werden noch strenger. Preise neigen dazu, zu sinken und es ist nicht, bis die Preise absolut beginnen zu erhöhen und Leerstände beginnen zu sinken werden Sie wissen, wo der Boden ist (oder war). Die Verfallserklärungen oder die Macht des Verkaufs werden häufiger und der ökonomische Pessimismus herrscht, da sich die Nachfrage weiter verlangsamt.

Die Menge der MLS-Listen wird sehr hoch sein, wie die Menge der abgelaufenen Listen als Verkäufer einfach aufgeben und beschließen, es bis zur nächsten Phase zu warten. Sehr wenige Verkäufe geschehen während dieser Zeit, während Leute sehr konservativ sind; Obwohl es absolut ein Käufer ist.

Neubau während dieser Zeit ist Tropfen, obwohl neue Bauwerke bereits im Gange sind immer noch auf Linie. Viele Unternehmer werden entweder Renovierer oder kommen aus dem Geschäft. Realtors und Hypothekenmakler neigen dazu, das Geschäft in diesem Zyklus zu verlassen.

Was bedeutet das für Sie und Ihr Portfolio?

1. Nehmen Sie den Kauf langsam, aber beginnen Sie mit dem Kauf von unruhigen Eigenschaften später im Zyklus

2. Halten und warten auf die "Erholung" Marktindikatoren, wenn Sie schauen, um extrem zu verkaufen

3. Bereitstellung von möblierten Vermietungen, um Ihre Einheit Mieten zu halten

4. Annäherung Bauherren, die nicht verkauft Inventar und Kauf haben Einer, mehrere oder alle ihrer nicht verkauften Inventar zu einem Rabatt oder mit einem Kauf-Option

Die Öffentlichkeit wird in der Regel von den Medien, die in der Regel nach der Mitte oder sogar das Ende einer Welle getrieben werden. Dies gibt denjenigen, die die wichtigsten Marktindikatoren studieren, einen deutlichen Vorteil. Wie wirken, wenn niemand sonst gehandelt hat, nimmt Wissen, Mut und manchmal vertrauensvoll dein Darm.

Viele kanadische Metropolitanstädte heute (ab diesem Schreiben) wurden als an der Spitze ihres Marktes angepriesen, während viele US-Städte auf dem Weg zurück sind. Einige Märkte boomen, aber andere bleiben stagniert und noch andere sind "korrigieren". Sie können diese Beobachtungen fast zu jeder Zeit machen, da jeder Bereich die Eigenschaften eines der vier Quadranten zu reflektieren scheint.

Denken Sie daran, Immobilien ist ein lokalisierter Markt, der oftmals einzigartige Indikatoren zeigt, die in einer angrenzenden Stadt oder Stadt nicht sichtbar sind. Seien Sie sicher, Ihren Markt sorgfältig zu untersuchen, also können Sie vor der Kurve sein, um Ihre Gewinne zu maximieren.

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