Price-to-Income-Ratio Als Maß für den Wohnwert von Wohnimmobilien

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Das Preis-zu-Einkommens-Verhältnis repräsentiert den Kreditbetrag im Verhältnis zum Einstieg des Kreditnehmers. Es gibt viele Variablen, die die Hauspreise beeinflussen, und ein Teil der zeitlichen Schwankungen der Preise kann auf Änderungen dieser Variablen zurückgeführt werden. Da jedoch die meisten Häuser mit Kreditgebern finanziert werden und die Kreditgeberfinanzierung an das Einkommen gebunden ist, ist die Preis-zu-Einkommen-Relation die beste Messgröße für die Beurteilung der langfristigen Entwicklung des Immobilienpreises. Die Preis-zu-Einkommen-Relation muss nicht an die Inflation angepasst werden, da sowohl Preise als auch Einkommen mit dem allgemeinen Inflationsniveau steigen werden. Die meisten Schwankungen des Verhältnisses beruhen auf Änderungen der Finanzierungsbedingungen, insbesondere der Zinssätze, und natürlich auf irrationalen Überschwang.

In der Great Housing Bubble gab es ein unvorbereitetes Preis-zu-Einkommen-Verhältnis, da die Zinssätze historische Tiefstände erreichten und die Verwendung exotischer Finanzierungen einschließlich negativer Tilgungsdarlehen historische Höchststände erreichte. Gemessen an den historischen Normen des Hauspreises gegenüber dem Einkommen war der Preisinflationsgrad erstaunlich. In Märkten, in denen das Blasenverhalten nicht vorherrscht, bewegen sich die Kurs-Einkommens-Relationen zwischen 2,3 und 2,8. In den Blasenmärkten besteht die Tendenz, höhere Quoten beizubehalten, und die Spanne ist im Laufe der Zeit viel größer. Ein Verhältnis von weniger als 3 gilt im Allgemeinen als erschwinglich.

In den Blasenmärkten sind Verhältnisse von 3 bis 4 so erschwinglich wie sie nur sind. Alles, was größer als 4 ist, belastet die Familienbudgets und ist im Allgemeinen ein Zeichen für einen aufgeblähten Markt. Verhältnisse von mehr als 5 gelten als sehr unerschwinglich und neigen zu hohen Ausfallraten, da sie in der Regel durch exotische Finanzierungen gekennzeichnet sind. In der Blase der frühen neunziger Jahre in Kalifornien überschritt das Preis-Gewinn-Verhältnis nicht mehr als 6, da die Zinssätze höher waren und negative Tilgungsdarlehen nicht ohne weiteres verfügbar waren. Während der Großen Wohnungsblase stieg das nationale Verhältnis von Hauspreis zu Einkommen um 30% von 4,0 auf 5,2. Dies bedeutet, dass 30% mehr Schulden mit demselben Einkommen bedient werden. Ein Teil dieser erhöhten Fähigkeit, Schulden zu bedienen, ist auf niedrigere Zinssätze und exotische Kreditbedingungen zurückzuführen. Ein Teil des Anstiegs kam von Menschen, die sich für eine größere Schuldenlast entschieden haben, weil die unvernünftige Erwartung weiter steigender Hauspreise in Verbindung mit lockeren Kreditstandards, die dies ermöglichten, möglich war die Bevölkerung, um diese Schulden zu übernehmen. Die nationalen Trends waren gering im Vergleich zu den rasenden Aktivitäten der Blasenmärkte in Kalifornien, wo die Hauspreise in den meisten Märkten doppelt so hoch waren.

Käufer wurden nie gezwungen zu kaufen; Es war immer eine Wahl. Während der Marktrally konnten gierige Käufer, die durch steigende Preise motiviert und durch lockere Kreditstandards angeheizt wurden, die Preise auf ein lächerliches Niveau bieten. Die exotische Finanzierung war nicht das Ergebnis hoher Preise. es war die Ursache für hohe Preise. Die Kreditgeber waren bereit, diese Produkte anzubieten, weil sie das Risiko nicht eingingen, und sie erlaubten es ihnen, das Transaktionsvolumen hoch zu halten, wodurch Geld verdient wurde. Bis Ende 2007 hatte sich das Marktgleichgewicht von bevorzugten Verkäufern zu bevorzugten Käufern verschoben. Die einst gierigen Käufer wurden zu verzweifelten Verkäufern: Ihre Träume von Reichtum aus der ewigen Beurteilung waren in Trümmern. Viele waren gezwungen zu verkaufen, weil sie ihre Hypothekenzahlungen nicht leisten konnten. Diejenigen, die anhielten, waren Hausbesitzer, bei denen 50% oder mehr ihres Einkommens für die Abzahlung eines Vermögenswertes verwendet wurden, dessen Wert sich verschlechterte. Es war keine Reihe von Umständen, die man beneiden sollte.

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Source by Lawrence D Roberts

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