Warum sollten Sie nicht eine Grundstücksverwaltungsgesellschaft mieten

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Während meiner täglichen Aktivitäten, die in der Stadt umherwandern, die Immobilien betrachtet, sehe ich viele Zeichen für Rent By Owner Schilder auf Rasen von leerem Mieteigentum. Wie ich diese Zeichen sehe, finde ich es interessant, dass die Besitzer sich nicht gefragt haben, ist es das wirklich wert?

Ich frage mich, ob sich die Hauseigentümer tatsächlich einige Schlüsselfragen gestellt haben:

  • Spare ich eigentlich selbst Geld?
  • Bin ich auf die Verantwortung vorbereitet?
  • Verfüge ich über alle Werkzeuge, die ich benötige, wie z. B. Anwendungen, Kredit- und Hintergrundprüfungen, Leasingverträge, Räumungsformulare, Hinweise, Reparatur- und Reinigungsressourcen?
  • Sparen mir die Kosten, wenn ich es selbst mache, Geld oder kostet es mehr?

Als hauptberuflicher professioneller Immobilienverwalter weiß ich aus Erfahrung, wie schwierig und kostspielig es ist, Mietobjekte zu verwalten.

Woher weiß ich das?

Weil ich es für meinen Lebensunterhalt mache, habe ich einen einzigartigen Einblick in die Aktivitäten und Kosten, die mit der Verwaltung von Einkommensimmobilien verbunden sind. Meine Zeit ist wertvoll! Warum möchten Sie als Eigentümer von Einkommen Immobilien die Erschwerung, Aufwand und Zeit investieren, die es braucht, um ein paar zusätzliche Dollar pro Jahr eine Immobilie selbst zu mieten, wenn Sie eine seriöse Firma mieten können, um es zu tun!

Es ist ein Klacks für mich. Ist Ihre Zeit nicht mehr wert als $ 10.00 pro Stunde oder $ 33.58 pro Monat oder $ 403.00 pro Jahr für eine Immobilie! Worüber rede ich? Lassen Sie uns einen Blick darauf werfen, wie ich zu diesen Zahlen komme … Bevor wir uns mit den Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienmanagement beschäftigen, sollten wir einige Grundregeln festlegen und einige Begriffe identifizieren und definieren.

Gebühren

Liegenschaftsverwaltungsgesellschaften berechnen für ihre Leistungen zwischen 5 und 35% nach:

  • Die Mietdauer – kurz-, mittel- oder langfristig
  • angebotene Leistungen – Hausmeister, Hauswirtschaft usw.
  • Reparaturdienste – bei Bedarf oder bei Bedarf gemietet
  • Lokaler Markt – Einige Bereiche erhalten höhere Verwaltungsgebühren dann andere. Beispiel : Los Angeles Kalifornien kann 20-30% Gebühren für Langzeitmieten erheben, wenn mein Marktgebiet viel weniger Gebühren verlangt.
  • Andere Faktoren

Die Immobilienverwaltung in meiner Region für mittel- und langfristige Vermietung beträgt etwa 10% der Miete pro Monat. Manchmal wird eine zusätzliche Mietgebühr für den ersten Monat erhoben, um die anfänglichen Einrichtungsgebühren zu decken.

Mietbedingungen

Ich gliedere Mietbedingungen wie folgt ein:

  • Kurzzeitvermietungen – weniger als 1 Monat
  • Halbzeitmieten – 1 bis 6 Monate
  • Langzeitmieten – 7 Monate bis 1 Jahr

Die Mietbedingungen in meinem Marktgebiet hängen von mehreren Faktoren ab:

  • Die Saison – Als hauptsächlich touristisch orientiertes Gebiet; wir gehen durch mehrere touristisch orientierte Jahreszeiten, in denen unser Luftraum anschwillt.
  • Ein- und Auslieferungen von Militärangehörigen und Familien
  • Bauaufbauten

Die Jahreszeiten

Lasst uns zusammenbrechen die Art der Mieter nach Saison, so können wir die Arten von Mietern abschätzen und einschätzen, die wir typischerweise in einer bestimmten Jahreszeit haben werden:

  • Winter – Während dieser Jahreszeit bekommen wir mehrere Arten von Mietern, darunter "Snowbirds". "Snowbirds" neigen zu mittelfristigen Mieten. Sie kommen in den Wintermonaten in unsere Gegend und ihre Hauptwohnsitze sind oft die nördlichen Vereinigten Staaten und Kanada.
  • Spring – Die Frühlingssaison bringt Kurzzeitvermieter in Form von "Spring Breakers" sowie Familien, die während des Schuljahres Pausenzeiten nutzen. Ein interessanter Aspekt des Frühlings ist die halbjährliche Übertragung von Militärfamilien auf einen oder mehrere unserer lokalen Militärstützpunkte.
  • Sommer – Diese Saison besteht hauptsächlich aus Kurzzeitmietern und Zwischenmietern. Besucher aus der ganzen Welt reisen im Sommer in unsere Gegend und bleiben zwischen 2-3 Tagen und 1-2 Monaten. Während Besucher aus den Vereinigten Staaten eher kurzfristig sind, lehnen europäische Besucher sich eher auf 2 Wochen oder mehr.
  • Fall – Dies ist eine interessante Jahreszeit und oft ändern die Bewohner des Ortes ihre Wohnorte. Es ist auch Teil der halbjährlichen Übertragung von Militärfamilien zu einer oder mehreren unserer lokalen Militärbasen.

Leerstandsquote

Ein wichtiger Faktor, der bei der Schätzung der Kosten für den Betrieb einer Einkommensimmobilie berücksichtigt werden muss, ist die Leerstandsquote. Das Leerstandsverhältnis ist definiert als die Zeit, die ein Mietobjekt frei ist, im Vergleich zu der Zeit, die es nicht ist.

Das Leerstandsverhältnis richtet sich nicht nur nach den oben genannten Jahreszeiten, sondern auch nach

  • Der Preis der Einheit
  • Ausstattung – Pool, Spa , erlauben Haustiere, etc.
  • Die lokale Wirtschaft
  • Vermarktung
  • Verfügbarkeit der Einheit
  • Weitere vom Gebiet definierte Faktoren

In meiner Region sehen wir im Durchschnitt eine Leerstandsquote von 2-4% für kleine Mehrfamilien-Langzeitvermietungen (Duplex und Triplex). In schwierigen wirtschaftlichen Zeiten können wir jedoch mit Quoten von 6-7% rechnen! Ich habe in letzter Zeit Leerstandsquoten für viele Bereiche mit 10-12% erreicht.

Zur leichteren Berechnung werden wir eine Leerstandsquote von 5% verwenden, da sie sich in der Mitte der Leerstandsquoten befindet, die wir in meinem Marktgebiet erwarten. Diese können die Verhältnisse in anderen Bereichen widerspiegeln oder nicht. Es ist ratsam, die Hilfe eines qualifizierten Immobilienverwalters in der Umgebung für genaue Daten zu suchen.

Lass uns …

Nachdem wir nun einige Richtlinien haben, können wir einige fundierte Schätzungen vornehmen:

  • Leerstandsquote
  • Erwartete Mietbedingungen
  • Property Management Costs

Anhand dieser Richtlinien können Sie sich die durchschnittlichen Kosten für die Nutzung einer Property Management-Gesellschaft ansehen. In unserem Beispiel werden wir ein 2-Schlafzimmer-1-Bad-Bad-Wohnung verwenden, die in der Regel für $ 700,00 pro Monat Versorgungsunternehmen nicht inbegriffen und keine Haustiere erlaubt mieten.

Die Hausverwaltungsgebühr von 10% wird folgende Dienstleistungen erbringen:

  • Marketing und Werbung – allgemein (Rasenzeichen, Website, Druck, usw.)
  • Mandantenprüfung / Bewerbungsleistungen – Hintergrund- und Kreditprüfung
  • Unbegrenzte Einheitenpräsenz – Im Durchschnitt werden 5 vorqualifizierte Mietermessen pro Einheit vorvermietet.
  • Online-Transaktionsabwicklung für Mieter und Eigentümer
  • Monatsabrechnung
  • Monatliche Stückprüfungen für die ersten 3 Monate
  • Mietermeldungen – Nichteinhaltung der Pacht , 3-tägige Mietankündigungen und Zahlungsverspätungen usw.
  • Mieterräumungen – HINWEIS: Nur der Anfang dieses Prozesses ist enthalten. Aufwendungen für Vollmieter Räumungen werden in der Regel vom Eigentümer bezahlt.

Unsere Formel zur Berechnung der Mieteinnahmen lautet:

Miete * Laufzeit = Bruttomiete minus Leerstandsquote = Nettoeinkommen:
$ 700,00 * 12 = $ 8400,00 – $ 420,00 = $ 7980,00 jährlich

Wir erweitern diese Formel und enthalten eine Grundstücksverwaltungsgebühr von 10%

Miete * Laufzeit = Bruttomiete minus Leerstandsquote = Einkommen – Gebäudemanagementgebühr = netto Einkommen:
$ 700.00 * 12 = $ 8400.00 – $ 420.00 = $ 7980.00 – $ 798.00 = $ 7182.00 jährlich

Anmerkung : Dieser Artikel ist nicht als Investmentstrategieartikel gedacht . Die Absicht des Artikels besteht darin, festzustellen, ob es sich lohnt, die Kosten für die Nutzung einer Immobilienverwaltungsgesellschaft für eine Mieteinheit aufzuwenden. Daher verwendet unser Beispiel eine einfache Berechnung des Nettoeinkommens und nicht das Netto-Betriebsergebnis, das viel komplexer ist und für Anlagestrategien verwendet wird.

In unserer Beispielrechnung sehen wir, dass die Hausverwaltung ohne negative Auswirkungen auf eine Mieteinheit unglaubliche 798,00 Dollar pro Jahr auf 1 Einheit verdient. Lassen Sie uns jetzt nur einige der von der Immobilienverwaltungsgesellschaft angebotenen Dienstleistungen mit durchschnittlichen Preisen priorisieren:

Anwendungsdienste – Antragsformulare werden etwa 5,00 US-Dollar kosten 5 Formen

Marketing und Werbung – Rasen Zeichen – $ 15,00, Website – $ 40,00 pro Monat, Zeitungswerbung – $ 40,00 pro Woche

Mieter Screening – Hintergrund-Check – $ 15,00, Kredit-Check – $ 15.00

Einheit zeigt – $ 10.00 pro Stunde, 5 Vorführungen (1 Vorführung pro Stunde) = $ 50.00 (Dies ist eine extrem niedrige Rate und dient lediglich als Orientierungshilfe.

Mietermitteilungen – Anmeldeformulare kosten ca. 5,00 USD für 5 Formulare, Stundenkosten für 1 Benachrichtigung – 10,00 USD (inkl. Reisezeit)

Wir werden die restlichen Beispiel-Property-Management-Services weglassen, da diese normalerweise nicht von einem Eigentümer bereitgestellt werden Wie auch immer, ohne den adve einzuschließen Wenn wir diese Kosten addieren, haben wir einen Aufwand von $ 155,00. Wenn wir unsere Leerstandsquote von 5% (oder 6 Wochen) verwenden und unsere Werbekosten berechnen, müssen wir 240,00 $ hinzufügen.

Die Kosten für eine inhabergeführte Einheit ohne Hausverwaltungsgesellschaft berechnen sich dann wie folgt:

Miete * Laufzeit = Bruttomiete minus Leerstandsquote = Einkommen minus einfache Betriebskosten = Nettoeinkommen oder:
$ 700.00 * 12 = $ 8400.00 – $ 420.00 = $ 7980.00 – $ 395.00 = $ 7585.00 jährlich

Wow, ein Eigentümer, der die Vermietung einer Einheit selbst macht, macht $ 403,00 mehr pro Jahr oder $ 33.58 mehr pro Monat, wenn sie eine qualifizierte Hausverwaltungsfirma mietet!

Allerdings sind mir zu viele Immobilienbesitzer nicht bekannt, deren stündliche Beschäftigungsrate 10,00 USD pro Stunde beträgt, wenn man bedenkt, dass jemand, der 10,00 USD verdient, Schwierigkeiten hat, eine Finanzierung zum Kauf von Immobilien zu erhalten!

Die Frage wird dann, wie viel ist Ihre Zeit wert?

Wenn Ihre Zeit, Ärger und Anstrengung, eine Immobilie selbst zu vermieten, das zusätzliche Einkommen von $ 403,00 wert ist pro Jahr oder $ 33.58 pro Monat, dann sollten Sie auf keinen Fall eine Hausverwaltung beauftragen! Wenn auf der anderen Seite, weniger Ärger und Aufwand und Ihre Zeit ist mehr als $ 403,00 pro Jahr wert, sollten Sie in Betracht ziehen, eine Hausverwaltungsgesellschaft zu verwenden, um Ihre Einkommenseigentum zu kümmern.

Eine qualifizierte Hausverwaltung spart nicht nur Zeit, Mühe und Ärger, sondern spart auch Geld. Was würde passieren, wenn die Einheit länger als 6 Wochen frei wäre? Die Werbekosten hätten alle oder einen Teil der $ 403,00 pro Jahr, die Sie gemacht haben, eliminiert!

Ist es das wirklich wert? Ich denke nicht.

Wenn Sie ein Mietobjekt besitzen, tun Sie sich selbst einen Gefallen und stellen Sie eine seriöse, qualifizierte Hausverwaltungsfirma ein.

Leistungen wie:

  • Mandantenprüfung – Hintergrund- und Bonitätsprüfung
  • Anmeldearbeiten
  • Referat
  • Online-Transaktionsabwicklung mit Mieter- und Eigentümerberichterstattung
  • Monatsabrechnung
  • Elektronischer Geldtransfer

Sind alle Teil der meisten Hausverwaltungsgesellschaften Standarddienstleistungen.

Darüber hinaus haben Hausverwaltungsfirmen professionelles Vollzeitpersonal, das Ihnen bei allen Ihren Bedürfnissen behilflich ist: von der Erstellung der effizientesten Werbekampagnen über Mieterprüfungen und Hintergrundprüfungen bis hin zu Beratung für Reparaturen und Inszenierungen, um das meiste Geld zu verdienen Ihre Mieteinheiten.

Was ist meine Immobilie wert

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Source by Rhonda Rowe